图片来源：搞定素材
前段时间，在万科的“股东站台会”上，郁亮说过：市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。
目前还存在的难点是“想买”的问题。
想刺激购买欲，定价策略很关键。
月初时，拼多多市值一度超过阿里，就侧面反映出了，在经济趋缓大背景下，消费趋势更偏重“性价比”。
何况掏空六个荷包的买房。
这道理，想买房的懂、开发商也懂，但竞品项目、老业主、监管层懂又不想懂。
1
0.5成、75折、高佣金
引发竞品不爽
深圳龙华区，据壹线君打探到，这里有好几个楼盘，正在明里暗里打着“价格战”。
比如位于龙华中心区的富基云珑府（备案名“云珑府”），前段时间传出0.5成，或7.7折总房款促销。
云珑府项目2022年12月入市，主流户型为123-155㎡，备案均价约6.4万/㎡，总价不低。
4月份，该项目就推出了85折活动；随后，又推出“买一送一”活动：即买一套云珑府房子，送东莞一套房子的部分或开发商旗下深圳大鹏区的一套统建住房。
但，这些手段都没有“赢得市场”。
截至12月7日晚，251套房源中，只去化了37套，去化率不到15%。
于是，这个项目直接推出了0.5成，或7.7折：
0.5成，总价按照房屋备案价销售，这一模式，满足条件的购房者需要准备3成，待完成签约后，开发商会将2.5成返还给购房者。
而直接打折模式，项目总房款按备案价打7.7折，但购房者需要付3成。
还有些项目，采取的是把“返还佣金”——开发商把让利空间给到渠道，买房人找中介买房，有的可以打到8.5折，有的甚至7.5折。
但这个折扣，需要卖出去后，开发商返佣给中介，中介返给购房人。
据当地中介介绍，和奕府、佳兆业在深圳的部分楼盘，都采取了此类优惠方式。
有“打骨折”的，自然就没有人愿意去买原价的。
这一下，周边竞品全不干了，深感震惊、强烈谴责。
2
刚买房就亏本
老业主集体投诉
老业主更坐不住了， 直接投诉监管部门。
月初，多位合肥伟星滨江道（滨宸里）的老业主们，打12345投诉、上政府网站留言：项目恶意降价恶意降价，涉嫌扰乱市场。
据自媒体介绍，这些老业主之前买入单价在2.8万/㎡左右。但近滨江道计划清仓后两栋，售价下调到2.1-2.3万/㎡，和前四批次的单价比起来，相当于打了85折。
同样时间，有苏州网友投诉称：高新区保利时光印象雅苑项目，同楼层同户型，位置更差的边户，2个月降了6万。“短短两三个月居然如此降价，说明当时价格虚标。”
另有网友表示，苏州市相城区保利云上流光项目，此前以8折价格销售，之后直接降到了75折，总价一降再降。
南京，电建泷悦雅颂 的业主，投诉在自己买房3个月后，开发商已经在备案价格基础上降价接近20%出售。甚至有部分楼层部分户型，价格已跌回周边10年前二手房价格。
武汉，多位光谷伟星星悦广场 的老业主投诉，买房时单价2-2.2万/㎡左右，但后来项目大幅降价至1.3-1.6万/㎡。以1套100平方米的房子来算，不到一年，还没开始交房，就损失了40-50万元。
双鸭山市，有网友投诉，东部新区简州新城的保利中粮湖光锦云，“恶意降价扰乱市场”，项目拿证价格1.5-1.7/㎡，现在以9000元/㎡均价销售，降幅达到40%以上。
惠州， 网友也在”领导留言板”上投诉该地包括保利阳光城在内的部分楼盘，违反之前的”限跌令”，市场出现7折甚至5折的折扣，还没收房，房价又亏了几十万。
深圳，龙华区中海闻华里 老业主留言称，该楼盘用工抵房的名义变相打折卖房——工抵房直接降价60万元销售。
该老业主表示，不是不允许楼盘根据实际情况进行打折销售，坏的楼层95折，其他楼层97折也是允许的，但是他们直接降价60万元，作为老业主心理上是无法承受的。
……
诸如此类的投诉，已是不胜枚举，老业主们已开始崩溃。
3
监管两难：想活络楼市又担心扰乱市场
这时候，需要有人能出来主持公道。
但接收意见的监管部门，更是两难。
一方面，他们是希望促进楼市去化的，倾向”把市场的交还给市场”，不再对新房定价进行过多干预。
南京市房地产交易登记中心商品房销售管理中心表示，“对房企降价没有规定。在核验购房合同的时候，系统会将成交合同和备案价进行比对。不高于该价格，合同都能通过”。
苏州高新区住建局也和媒体反馈：“楼盘销售的房源本身属于商品，如果不允许开发商降价促销，有可能导致企业资金链断裂，项目出现烂尾的风险。”
但另一方面，面对那么多的民生投诉，又不可能不理睬。
尤其，之前不少城市还出台过“限跌令”——2021年下半年到2023年上半年，在楼市下行压力下，许多房企都曾试图通过降价促进销售量，当时全国有二十余个城市发布了“限跌令”，防止扰乱市场，形成“恶性竞争”。
当时，这些城市限跌的幅度多数是备案价的85折。有的城市限跌幅度更少，比如合肥，仅为备案价下浮5%。
眼下，这些“限跌令”都还并没有明文取消。
一些城市的住建局，按照“原则”，选择“约谈降价房企”。
上文提及的几个大幅降价项目，后来：
合肥伟星滨江道发布声明，表示还处在登记阶段，尚未正式对外销售，具体价格以双方签订的《商品房买卖合同》签署约定为准；
武汉伟星光谷星悦广场项目的销售被房管局叫停了三天；
双鸭山市简阳的”保利湖光锦云”，被相关部门以”由于价格波动过大，涉嫌扰乱房地产市场正常秩序”为由，暂停办理网签备案；
惠州保利阳光城也因降价促销被当地住建局要求整改。
但中原地产资深分析师卢文曦认为，过去虽有很多地方出台“限跌令”，但时间长了以后，大家发现“限跌令”不能真正控制房企的降价行为。
比如有地方政府规定楼盘打折幅度不超过备案价15%，房企在实际操作中虽然号称不打折，却有很多其他名目，比如送几年物业管理费、送车位，甚至还有房企送黄金、送现金，限跌令其实早已“名存实亡”。
他认为，许多地方政府之所以放开对新房价格的限制，是为了保住房地产市场流动性。
“如果一味限制房企降价，市场完全没有流动性、完全僵住，反而会带来更多问题与矛盾，所以现阶段还是要让市场发挥它的价格调节机制，让交易量爬升起来，房地产销售端才有恢复的可能性。”
你支持“降房价”吗？
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- 允许新房降价 老业主们崩溃了
